合作摘要
道纳请 IWG 担任虹桥展后商务服务中心的物业运营方，先在一栋 1 万平方米楼宇试点 12 个月。道纳负责展商建库、招商、统一收租和商务服务，IWG 负责办公中心的日常运营，星简按客户需求装修。
按测算假设，一栋楼成熟后 IWG 每年获得平台及管理费约 299 万元；整体目标入驻 1,000 家、约 8 栋楼，达到后每年约 2,336 万元，项目不需要 IWG 承担装修资金。项目正准备向虹桥国际中央商务区管理委员会（以下简称“管委会”）汇报，目前尚未取得授权，试点楼宇也未确定。
请 IWG 确认四件事：
- 是否同意担任物业运营方，并允许道纳在面向管委会的方案中具名，以及在闲置楼宇盘活和海外客户招商中使用 IWG 品牌。
- 是否接受道纳统一招商和收租，IWG 按月结算。
- 50 平方米单元、行业和国别分区是否符合 IWG 的平面和品牌要求。
- 虹桥商务区的全包价格，以及现有中心能否提供过渡空间。
项目机会
进博会展商中，九成多是中型品牌和中小企业，他们需要小面积、即用、可扩张的办公空间，这与 IWG 的灵活办公产品相符。第九届进博会有 4,142 家境外企业参展，按开幕前的确认数，世界 500 强和行业龙头有 265 家，约占 6%。
道纳将通过海外邮件和线上会议核实展商需求，把有落地计划的企业带入中心。国内厂家则按行业入楼、按目标市场分层，形成全年开门的展贸办公集群。
对 IWG 的价值有三项：
- 新增客户来源： 核实过需求的境外展商和外地厂家，直接进入中心。
- 轻资产拓展： 场地由业主提供，装修由星简实施，IWG 不承担租约和装修投入。
- 全球网络联动： 海外展商可以在本国和中国使用同一个服务体系。
合作范围和分工
IWG 负责楼内办公中心的产品和运营，道纳负责客户来源、收租和非空间类商务服务。这与 IWG 标准模式的主要区别是，招商和收租由道纳统一负责。项目面向管委会协调的闲置楼宇，按土耳其、哈萨克斯坦等海外商会和企业的需求招商，采用分账模式，不做二房东保底。
| 事项 | IWG | 道纳 | 星简或业主 |
|---|---|---|---|
| 平面和品牌 | 提供平面布局、品牌设计和装修规范 | 提出行业、国别分区需求 | 星简深化图纸并报建 |
| 装修和验收 | 全程答疑，参与验收交接 | 汇总客户需求，协调入驻安排 | 星简按客户需求施工 |
| 招商 | 接入全球客户资源，共享可用房源信息 | 统一招商、签约对接 | — |
| 收租和结算 | 按月核对账单 | 设专户收取，按月结算 | 业主可审计账目 |
| 日常运营 | 前台、行政、IT、会议室、楼内维护、人员招聘培训 | 客户问题首问对接 | 业主承担楼宇共用设施 |
| 附加服务 | 文印、邮件、餐饮、仓储、停车、行政秘书等 IWG 现有产品 | 不重复提供 | — |
| 商务服务 | 不重复提供 | 企业注册、财税和金融对接、准入对接、展贸洽谈、国内供应链 | 持牌机构办理相应业务 |
空间规划建议： 1 万平方米中，8,000 平方米分为 160 个 50 平方米单元，2,000 平方米用作展示、洽谈和线上会议的公共空间。客户业务增长后可换 100、200 平方米。中心使用哪个 IWG 品牌，请 IWG 根据楼宇条件建议。
费用和收入分配
建议沿用 IWG 标准模式的费率：平台及管理费 16%，中心运营成本约 15%。道纳按空间收入的 5% 收取招商和收租管理费，其余用于装修回收和业主收益。
| 成熟期空间收入分配 | 测算假设 | 金额（万元/年） |
|---|---|---|
| 空间收入 | 入驻 128 家、每家 50 平方米，每天每平方米 8 元 | 1,868.8 |
| IWG 平台及管理费 | 16% | 299.0 |
| 中心运营成本 | 约 15% | 280.3 |
| 道纳招商和收租管理费 | 5% | 93.4 |
| 星简长期分成（装修回收完成后） | 星简先从空间收入中优先回收 2,500 万元，此后假设每年约 208 万元 | 208.3 |
| 业主净收入 | 余额 | 987.7 |
其他约定：
- 开业前： 业主支付中心设立费 20 万元，沿用 IWG 标准模式。
- 结算： 租金进入项目专户，道纳每月向 IWG 出具账单并支付相应费用，IWG 可核查收款记录。
- 附加服务收入： IWG 现有附加服务的分配方式待双方商定，测算暂未计入。
- 道纳商务服务收入： 注册、财税、展贸和供应链服务由道纳另行收费，不进入空间收入分配。
全包价 8 元是测算假设，请 IWG 根据虹桥商务区实际价格校正。
IWG 收益测算
按测算假设，IWG 五年平台及管理费约 1,374 万元，另有运营成本收入约 1,288 万元，用于支付中心运营支出。
| 项目（万元） | 第 1 年 | 第 2 年 | 第 3 年 | 第 4 年 | 第 5 年 | 五年合计 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 平均入驻（家） | 80 | 124 | 128 | 128 | 128 | — |
| 入驻率 | 50% | 78% | 80% | 80% | 80% | — |
| 空间收入 | 1,168.0 | 1,810.4 | 1,868.8 | 1,868.8 | 1,868.8 | 8,584.8 |
| 平台及管理费（16%） | 186.9 | 289.7 | 299.0 | 299.0 | 299.0 | 1,373.6 |
| 中心运营成本（约 15%） | 175.2 | 271.6 | 280.3 | 280.3 | 280.3 | 1,287.7 |
第 1 年指楼宇开业后的 12 个月，入驻率不低于 50%（平均 80 家）。假设开业时预签 40 家，开业后第 12 个月 120 家、第 24 个月 128 家。附加服务收入未计入。
| 成熟期情景 | 空间收入（万元/年） | 平台及管理费（万元/年） |
|---|---|---|
| 基准：128 家，每天每平方米 8 元 | 1,868.8 | 299.0 |
| 入驻 96 家，或全包价 6 元 | 1,401.6 | 224.3 |
| 入驻 144 家 | 2,102.4 | 336.4 |
| 全包价 10 元 | 2,336.0 | 373.8 |
整体目标：入驻 1,000 家企业
试点楼验证后分批增开，约需 8 栋 1 万平方米楼宇，入驻率约 78%，约在第 5 至 6 年达到目标。
| 达到 1,000 家后（每年） | 测算（万元） |
|---|---|
| 空间收入 | 14,600 |
| 平台及管理费（16%） | 2,336 |
| 中心运营成本（约 15%） | 2,190 |
实施安排
如果 2027 年 1 月底签约，按星简约 81 天的标准流程，首批单元预计 2027 年 4 月下旬交付。交付前的首批客户，建议先使用 IWG 在虹桥周边的现有中心过渡，如虹桥天地。
| 阶段 | 时间 | IWG | 道纳 |
|---|---|---|---|
| 意向确认 | 2026 年 11 月 | 确认合作模式、具名和价格口径 | 向管委会汇报项目 |
| 楼宇评估 | 2026 年 12 月 | 评估 3 栋候选楼宇，出具平面建议 | 组织踏勘，提出分区需求 |
| 签约 | 2027 年 1 月 | 签订运营协议 | 签订运营协议，设立专户 |
| 开业准备 | 2027 年 2 月至 4 月 | 品牌规范、系统接入、招聘培训、验收交接 | 预定首批客户，安排过渡入驻 |
| 试点运营 | 2027 年 5 月至 11 月 | 日常运营，月度核对 | 招商收租，第十届进博会前后组织洽谈 |
入驻达到 40 家是试点中期关口，未达到时三方共同调整招商和开放楼层计划。
待确认事项和下一步
建议双方在 2026 年 11 月内举行一次工作会，逐项确认下表，之后签订合作意向书。本方案不构成具有约束力的承诺，项目以管委会授权、业主签约和正式协议为准。
| 待确认事项 | 道纳建议 | 建议完成时间 |
|---|---|---|
| 具名和对外口径 | 同意在管委会方案中列为物业运营方 | 2026 年 11 月 15 日 |
| 招商和收租安排 | 道纳统一招商收租，专户管理，按月结算 | 2026 年 11 月 30 日 |
| 费率 | 沿用 16% 和约 15%，附加服务分配另商 | 2026 年 11 月 30 日 |
| 全包价格 | IWG 提供虹桥商务区参考价 | 2026 年 11 月 30 日 |
| 单元和分区规划 | IWG 出具 50 平方米单元可行性意见 | 2026 年 12 月 15 日 |
| 品牌选择 | 按候选楼宇确定 | 2026 年 12 月 15 日 |
| 过渡空间 | 确认虹桥周边中心可用面积和价格 | 2026 年 12 月 15 日 |
| 合同期限和退出 | 12 个月试点考核，正式期限与装修回收期衔接 | 2027 年 1 月 15 日 |
IWG 相关数据来自 IWG 提供的业务简介；金额和比例除标准费率外均为测算假设，最终以正式协议为准。