合作摘要
道纳请星简担任虹桥展后商务服务中心的装修方，按客户需求完成一栋 1 万平方米楼宇的设计和装修。道纳负责客户招引、需求汇总和统一收租，IWG 负责物业运营。
整体目标入驻 1,000 家，约需 8 栋楼、累计带资约 2 亿元。单栋测算按每平方米 2,500 元、全楼约 2,500 万元，由星简带资投入，从空间收入中优先回收，此后长期分成，不做二房东保底。项目正准备向虹桥国际中央商务区管理委员会（以下简称“管委会”）汇报，目前尚未取得授权，试点楼宇也未确定。
请星简确认四件事：
- 是否同意担任装修方，并允许道纳在面向管委会的方案中具名。
- 标准单元的造价和客户定制的报价方式。
- 是否按带资投入、优先回收和长期分成的模式合作，以及回收后的分成比例。
- 是否接受分期施工和提前终止时的余额处理安排。
项目和装修范围
星简在本项目中只负责设计、装修和开业筹备，不承担招商和运营。项目按 1 万平方米规划：8,000 平方米分为 160 个 50 平方米单元，2,000 平方米用作展示、洽谈和线上会议的公共空间。
| 事项 | 星简 | 道纳 | IWG 或业主 |
|---|---|---|---|
| 方案设计 | 现场勘察，深化图纸，出具施工图和预算 | 提供行业、国别分区需求 | IWG 提供平面布局和品牌规范 |
| 客户需求 | 按需求出具定制方案和报价 | 收集并汇总客户需求，确认入驻时间 | — |
| 报建和消防 | 负责合规报建和消防手续 | 协调进度 | 业主提供产权和图纸资料 |
| 施工和采购 | 施工、家具和 IWG 指定 IT 设备采购 | 协调入驻安排 | IWG 全程答疑 |
| 验收和交付 | 完工资料，整改，质保服务 | 参加验收，安排客户入住 | IWG 验收交接，业主确认 |
星简常规合作含营运管理和企划推广。本项目这两项分别由 IWG 和道纳负责，建议从星简的服务范围中扣除。
按客户需求装修
建议分成标准单元和客户定制两部分：标准部分进入项目投资，超出标准的部分由客户付费。这样既能满足客户需求，又能控制项目总投入。
| 部分 | 内容 | 费用承担 | 流程 |
|---|---|---|---|
| 标准单元 | 50 平方米单元的隔断、灯光、强弱电、基础办公家具和样品陈列位 | 进入项目投资，测算按每平方米 2,500 元 | 按 IWG 规范统一施工 |
| 公共空间 | 前台、展示区、洽谈室、线上会议间 | 进入项目投资 | 按行业楼宇的主题设计 |
| 客户定制 | 合并单元、品牌形象、专用样品间、特殊用电或承重 | 客户承担 | 道纳汇总需求，星简报价，客户确认后施工 |
星简介绍材料中的交付标准包括 A 级防火材料隔断及环保涂料。建议星简据此出具本项目的标准单元清单和定制项目价格表，作为合同附件。
投资与回收测算
星简带资约 2,500 万元，从空间收入中优先回收。按第 1 年平均入驻 80 家、入驻率 50% 测算，约在开业后 2.5 年收回，与星简 2,800 平方米项目约两年半的回收周期接近。回收完成后的长期分成比例，请星简提出建议。
| 项目（万元） | 第 1 年 | 第 2 年 | 第 3 年 | 第 4 年 | 第 5 年 | 五年合计 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 平均入驻（家） | 80 | 124 | 128 | 128 | 128 | — |
| 分配池（扣除 IWG 和收租管理费用后） | 747.5 | 1,158.7 | 1,196.0 | 1,196.0 | 1,196.0 | 5,494.3 |
| 星简回收装修投入 | 747.5 | 1,158.7 | 593.8 | 0.0 | 0.0 | 2,500.0 |
| 星简长期分成（假设） | 0.0 | 0.0 | 104.9 | 208.3 | 208.3 | 521.5 |
| 业主净收入 | 0.0 | 0.0 | 497.3 | 987.7 | 987.7 | 2,472.7 |
| 回收后星简分成占分配池比例 | 星简每年分成（万元） | 业主每年净收入（万元） |
|---|---|---|
| 10% | 119.6 | 1,076.4 |
| 17.4%（测算基准） | 208.3 | 987.7 |
| 30% | 358.8 | 837.2 |
第 1 年指楼宇开业后的 12 个月。业主净收入假设成熟期入驻 128 家、全包价每天每平方米 8 元。
回收款从项目专户按月支付，并排在业主分配之前。业主在回收完成前暂无净收入。项目不设保底，入驻率较低时回收期相应延长，具体安排在三方合同中约定。
整体目标：入驻 1,000 家企业
试点楼验证后分批增开，约需 8 栋 1 万平方米楼宇，入驻率约 78%，约在第 5 至 6 年达到目标。
| 达到 1,000 家后 | 测算 |
|---|---|
| 楼宇面积 | 约 8 万平方米 |
| 星简带资装修（累计） | 约 2 亿元 |
| 星简长期分成（每年，回收完成后） | 约 1,628 万元 |
| 业主净收入（每年合计，回收完成后） | 约 7,716 万元 |
星简材料中的“增易租模式”包含供应链金融，如果不由星简直接垫资，也可以研究由供应链金融机构承接部分资金。
实施计划
建议按客户意向面积分三期设计和施工，按预定情况开放后续楼层，首期投入约 750 万元。如果 2027 年 1 月底签约，按星简约 81 天的标准流程，首批单元预计 2027 年 4 月下旬交付。
| 分期 | 面积（平方米） | 对应单元 | 投入（万元） | 启动条件 |
|---|---|---|---|---|
| 首期 | 3,000 | 40 个单元和 1,000 平方米公共空间 | 750 | 三方合同签订 |
| 二期 | 3,500 | 60 个单元和 500 平方米公共空间 | 875 | 入驻达到 40 家 |
| 三期 | 3,500 | 60 个单元和 500 平方米公共空间 | 875 | 入驻达到 80 家 |
| 合计 | 10,000 | 160 个单元 | 2,500 |
每期按星简标准流程执行：
- 项目现场勘察，2 天。
- 签约，7 天。
- 施工图，12 天。
- 装修期，60 天。
道纳在每期开工前 30 天提供客户预定和定制需求清单。
风险和合同安排
建议由业主、星简和道纳签订三方合同，明确装修资金的回收顺序和提前终止的处理方式。
| 事项 | 建议安排 |
|---|---|
| 合同期限 | 星简常规合作期为 12 年；前 12 个月为试点考核期，考核不影响已投入部分的回收 |
| 资金安全 | 回收款从项目专户按月支付，星简可核查收款记录 |
| 提前终止 | 未回收余额由业主或续任运营方承接，或由业主按约定价格回购装修资产 |
| 分期停止 | 未达到下一期启动条件时不开工，已完工部分继续回收 |
| 报建和消防 | 星简负责合规报建和施工，业主确认后开工，完工后通过验收再交付 |
| 工期 | 延期责任按责任方划分，影响客户入驻的按合同约定处理 |
| 质量保修 | 标准部分和定制部分分别约定保修期，客户定制的退租恢复责任在租约中写明 |
| IWG 验收 | 施工前确认 IWG 规范和指定设备清单，避免完工后返工 |
待确认事项和下一步
建议双方在 2026 年 11 月内举行一次工作会，逐项确认下表，之后签订合作意向书。本方案不构成具有约束力的承诺，项目以管委会授权、业主签约和正式协议为准。
| 待确认事项 | 道纳建议 | 建议完成时间 |
|---|---|---|
| 具名和对外口径 | 同意在管委会方案中列为装修方 | 2026 年 11 月 15 日 |
| 标准单元造价 | 星简按每平方米 2,500 元的假设核实并报价 | 2026 年 11 月 30 日 |
| 带资投入和长期分成 | 星简确认优先回收安排，并提出回收后的分成比例 | 2026 年 11 月 30 日 |
| 定制项目价格表 | 星简出具 | 2026 年 12 月 15 日 |
| 候选楼宇评估 | 参加 3 栋候选楼宇踏勘，出具改造判断 | 2026 年 12 月 15 日 |
| 分期施工和提前终止 | 确认启动条件和余额处理方式 | 2027 年 1 月 15 日 |
| 三方合同 | 业主、星简、道纳签署 | 2027 年 1 月 31 日 |
星简相关信息来自星简提供的介绍材料；金额和比例均为测算假设，最终以正式协议为准。